Restwertrückführung beginnt nicht im Leuchtturmprojekt, sondern beim nächsten regulären Umbau.
Wer Rückbaubarkeit und Sortenreinheit Filiale für Filiale
in den Umbauzyklus schreibt, macht aus Entsorgung einen internen Materialbestand
– auch bei festgelegten CI- und Storekonzepten.
Kurz gesagt
- Das Designprinzip Cradle to Cradle (C2C) senkt Kosten im Filialportfolio nicht über ein einzelnes Vorzeigeobjekt,
sondern über die Umbauten, die ein Filialist ohnehin jedes Jahr durchführt. - Rückbaubarkeit, Trennbarkeit und Sortenreinheit entscheiden, ob ein Umbau Material entsorgt
oder in einen internen Materialbestand überführt. - Im Bestand wird nicht das Portfolio auf einen Schlag umgestellt, sondern jede anstehende Filiale
nach denselben Regeln umgebaut. Die Hebel sitzen im Concept Book,
im Leistungsverzeichnis und im Rückbauauftrag. - Die Steuerungsgröße ist der physisch-materielle Restwert zum Umbauzeitpunkt, nicht der Buchwert.
Diese Logik nenne ich Restwertrückführung.
Vom Kongress in die Fläche:
Was Cradle to Cradle im Einzelhandel heute leisten kann
Letzte Woche war ich beim 10. Internationalen Cradle to Cradle Congress an der TU Berlin. Und ich habe mich gefragt, was neben der ganzen Innovation, die auf der Bühne besprochen und in den Panels vorangetrieben wird, heute tatsächlich Anwendung finden kann. Im Speziellen für großformatige Filialisten mit festgelegten CI- und Storekonzepten, deren Portfolio zum größten Teil aus angemieteten Bestandsflächen besteht.
Die Frage stand sogar im Programm. Ein Panel trug den Titel „Cradle to Cradle im Gewerbebau: Wie Prototypen massentauglich werden“, besetzt mit dm-drogerie markt, Schwarz Gruppe, REWE Group und dem Projektentwickler Ratisbona Handelsimmobilien.
Meine Antwort:
Massentauglich wird zirkuläres Bauen im Einzelhandel nicht durch mehr Prototypen,
sondern durch den Umbauzyklus.
Ein Filialnetz eröffnet, baut um, refresht und schließt jedes Jahr.
Jeder dieser Eingriffe entscheidet, ob Material das Portfolio als Abfall verlässt oder als Wert darin bleibt.
Was ist Cradle to Cradle?
Das Prinzip und seine Konsequenz für den Ladenbau
Cradle to Cradle ist ein Designprinzip, das der Chemiker Michael Braungart und der Architekt William McDonough Ende der 1990er-Jahre entwickelt haben (Umweltbundesamt).
Es unterscheidet zwei Kreisläufe: einen biologischen für Materialien, die gefahrlos in die Natur zurückkehren, und einen technischen für Metalle, Kunststoffe und mineralische Stoffe, die ohne Qualitätsverlust immer wieder eingesetzt werden.
Abfall gibt es in dieser Logik nicht, nur Material, das seinem nächsten Kreislauf noch nicht zugeführt wurde.
Für den Ladenbau hat das eine unbequeme Konsequenz.
Gängige Standardaufbauten – kaschierte Trägerplatten, laminierte Bodenbeläge, verklebte Verbundpaneele – verbinden untrennbar, was in verschiedene Kreisläufe gehört.
Aus C2C-Sicht sind sie systemisch problematisch.
Drei Begriffe werden oft synonym verwendet, beschreiben aber drei verschiedene Bedingungen:
- Rückbaubarkeit: Ein Bauteil lässt sich zerstörungsfrei ausbauen – als Ganzes, funktionsfähig, wieder einbaubar.
- Trennbarkeit: Die Fügung ist lösbar – geschraubt, geklemmt, gesteckt statt geklebt oder verpresst.
- Sortenreinheit: Die Materialfraktionen lassen sich ohne Qualitätsverlust voneinander trennen – Holz von Metall, Metall von Kunststoff.
Die Reihenfolge ist entscheidend: ohne Trennbarkeit keine Sortenreinheit, ohne Sortenreinheit keine Kreislaufkompatibilität.
Und ohne Rückbaubarkeit bleibt bestenfalls Recycling, die Verwertungsstufe mit dem höchsten Wertverlust.
Die Cradle-to-Cradle-Zertifizierung:
Was sie für Filialisten leistet – und was nicht
Cradle to Cradle Certified® ist ein Produktstandard, kein Gebäudestandard. Herausgeber ist das Cradle to Cradle Products Innovation Institute.
Bewertet werden fünf Kategorien – Materialgesundheit, Produktkreislauffähigkeit, saubere Luft und Klimaschutz, Wasser- und Bodenschutz sowie soziale Fairness
– in den Stufen Bronze, Silber, Gold und Platin. Aktuell gilt Version 4.1.
Eine Filiale kann deshalb nicht C2C-zertifiziert werden. Sie kann C2C-inspiriert geplant werden:
aus zertifizierten Produkten, dokumentiert in einem Material- oder Gebäudepass,
bewertet über Systeme wie die DGNB (C2C NGO: C2C im Bau).
Für Filialisten ist das kein Nachteil, sondern der praktische Zugang.
Die Zertifizierung wirkt dort, wo ohnehin entschieden wird: im Leistungsverzeichnis.
Wer für Verschleißgewerke – Bodenbeläge, Deckensysteme, Fliesen, Textilien – C2C-zertifizierte Produkte ausschreibt, verankert Materialgesundheit und Kreislauffähigkeit, ohne ein eigenes Prüfsystem aufzubauen.
Auf dem Kongress diskutierten bonprix, Royal Ahrend und EPEA, wohin das führt: Verifizierte Produktdaten werden zur Voraussetzung für Marktzugang.
Eine Einschränkung gehört dazu.
Das Umweltbundesamt kritisiert, dass C2C die Vermeidung vernachlässigt, die im Kreislaufwirtschaftsgesetz an erster Stelle der Abfallhierarchie steht – vor Wiederverwendung und Recycling.
Für den Bestand ist das der entscheidende Punkt:
Das wirtschaftlichste C2C-Produkt ist das Regal, das bereits im Portfolio steht und nicht ersetzt werden muss.
Leuchtturmprojekte: Im Neubau ist die rückbaubare Filiale belegt
Dass rückbaubare Filialen gebaut werden können, ist nicht mehr die Frage:
- dm-Markt Neuried (eröffnet April 2025): Holzbauweise aus rückbaubaren Holzmodulen, rund 650 m² Verkaufsfläche, zehn Monate Bauzeit. dm trat hier ungewöhnlicherweise selbst als Bauherr und Eigentümer auf.
- LOOP Markt Haimhausen (Ratisbona für EDEKA Südbayern, Spatenstich Mai 2026, Eröffnung für Herbst 2026 geplant): C2C-inspirierter Supermarkt, über 250 Produkte auf Materialgesundheit geprüft, alle Materialien in einem digitalen Circularity Passport dokumentiert, begleitet von EPEA.
Solche Projekte sind notwendig. Sie beweisen Machbarkeit, erzeugen übertragbare Details und Lieferantenbeziehungen und setzen einen Referenzstandard.
Für das Gros eines Filialportfolios gelten ihre zwei Voraussetzungen aber nicht:
Neubau und Eigentum.
Großformatige Filialisten betreiben den überwiegenden Teil ihrer Flächen auf Basis befristeter Mietverträge.
Über die Gebäudehülle entscheiden sie meist nicht.
Über den Innenausbau entscheiden sie immer – von der Planung über den Umbau bis zum Rückbau, unabhängig davon, wem das Gebäude gehört.
Der steuerbare Gegenstand im Filialportfolio ist deshalb nicht das Gebäude.
Es ist der seriell wiederkehrende Innenausbau.
Der Bestand: Warum die Kostenwirkung im Umbauzyklus entsteht
Ein Filialportfolio befindet sich zu jedem Zeitpunkt in allen Lebenszyklusphasen gleichzeitig:
Während ein Standort eröffnet, wird ein zweiter umgebaut und ein dritter geschlossen. Diese Phasenparallelität ist der Grund, warum Zirkularität im Portfolio anders funktioniert als im Einzelgebäude.
Was an einem Standort ausgebaut wird, wird an einem anderen gebraucht.
Dazu kommt die Taktung. Für meine Masterarbeit habe ich elf Expert*innen aus Bauabteilungen, Planung, Filialmanagement, Instandhaltung, Finanzen und Ladenbau interviewt.
Mietvertragslaufzeiten liegen demnach zunehmend bei drei bis fünf Jahren, einzelne Centerbetreiber fordern bis zu zehn. Jeder Umbau ist dabei ein partieller Rückbau:
Funktionsfähige Einbauten werden entfernt und ersetzt.
An genau diesem Punkt entsteht ein Bewertungsfehler, der Geld kostet. Ladeneinbauten werden über fünf bis zehn Jahre abgeschrieben, umgebaut wird aber nach Mietvertrag, Remodel-Vereinbarung und CI-Zyklus.
Beide Zeitpunkte fallen selten zusammen: Mal wird ein offener Restbuchwert als Aufwand in der G&V ausgebucht, mal gelten funktionsfähige Einbauten als wertlos, weil sie buchhalterisch auf null stehen. Die Restwertrückführung richtet die Umbauentscheidung deshalb am Materialwert zum Umbauzeitpunkt aus, nicht am Buchwert. Wie das im Detail funktioniert, beschreibe ich in meinem Beitrag zur Restwertrückführung
Wo der Wert sichtbar ist, funktioniert das bereits.
Wiederverwendung war der am häufigsten genannte zirkuläre Hebel in meinen Interviews – in sieben von elf Gesprächen, fast immer aus Kostengründen:
„Unser Ziel beim Wiederverwenden ist ehrlich gesagt: Kosten sparen.“
Tegut hat bei der Revitalisierung eines Marktes in Bad Salzschlirf eine komplette CO₂-Kälteverbundanlage samt Kühlmöbeln aus einer geschlossenen Filiale weiterverwendet und so rund 500.000 Euro und etwa 35 Prozent Material gegenüber einer Neubeschaffung eingespart (stores+shops, 2023).
Was fehlt, ist die Systematik. Hochwertige Technik wird umgelagert, der Ladenbau landet im Container.
Ausstattung werde jährlich „aus dem Markt genommen, verschrottet oder an Billighändler verkauft“,
berichtete ein Instandhaltungsverantwortlicher.
Der Grund liegt selten im Material, sondern in der Fügung:
Bauteile werden so kombiniert, „dass es wirtschaftlich und teilweise technisch nicht mehr trennbar ist“.
Ohne Trennbarkeit gibt es keinen Restwert, der sich zurückführen ließe.
CI- und Storekonzepte:
Wie Rückbaubarkeit in feste Standards passt
Der stärkste Treiber für vorzeitigen Austausch ist im Einzelhandel nicht Verschleiß, sondern die Marke.
Ein Interviewpartner brachte es auf den Punkt:
„Ein neuer Stuhl mit schwarzen statt silbernen Beinen erzwingt den Austausch von allem, obwohl der Stuhl noch funktioniert.“
Daraus folgt kein Argument gegen CI-Standards, sondern eine Konstruktionsregel: Trägerschicht und Markenschicht trennen.
- Trägerschicht – Regalsysteme, Unterkonstruktionen, Wandsysteme, Korpusse, Technik: langlebig, modular, portfolioweit standardisiert. Sie überdauert mehrere CI-Generationen.
- Markenschicht – Fronten, Oberflächen, Farben, Grafik, Blenden: mechanisch befestigt und austauschbar. Ein CI-Wechsel tauscht nur diese Schicht.
Im Lebensmittelhandel funktioniert das bei Stahlregalen längst.
Tegut nutzt dasselbe modular erweiterbare Regalsystem seit rund 25 Jahren; dm arbeitet an länderübergreifenden Prozessen, um Stahlregale aus Umbauten und Schließungen aufzubereiten und wiederzuverwenden (stores+shops, 2023).
Metallregale sind trennbar gefügt, gehören zum technischen Kreislauf und sind damit kreislaufkompatibel – ohne dass jemand sie C2C nennt.
Die Hürde ist organisatorisch.
Die Regel gehört ins Concept Book und ins Store Manual, nicht ins Einzelprojekt.
Dort landet sie selten, weil Kostenträger und Gestaltungsmacht getrennt sind:
„Auf das Concept Book habe ich keinen Einfluss; das kommt alles über das Store Design“,
sagte ein Instandhaltungsverantwortlicher. Wer die Rückbaukosten trägt, schreibt den Standard nicht. Wer den Standard schreibt, trägt die Rückbaukosten nicht.
Sortenreine Trennung im Bestand:
sechs Hebel ab dem nächsten Umbau
Kein Filialist stellt sein Portfolio auf einen Schlag um – und muss es auch nicht.
Die Umbauplanung der nächsten 24 Monate ist die natürliche Pilotgruppe:
budgetiert, terminiert, wird ohnehin angefasst.
Jede dieser Filialen wird nach denselben Regeln umgebaut.
- Bestand erfassen, bevor zurückgebaut wird. Ein schlanker Materialpass pro Filiale genügt für den Anfang:
Materialart, Menge, Verbindungsart (lösbar oder untrennbar), Datum des letzten und des nächsten Umbaus.
Wo Daten fehlen, gelten Vergleichswerte baugleicher Filialen desselben Formats.„Wenn ich aber gar nicht weiß, was ich verbaut habe (…), dann werde ich auch nie nachhaltig werden“,
sagte ein Interviewpartner. Wirtschaftlich gilt dasselbe.
- Rückbau-Audit vor der Vergabe. Vor dem Rückbau wird festgelegt, was weitergenutzt, umgelagert, an den Lieferanten zurückgegeben oder verkauft wird.
Heute geht der Rückbau meist an Generalunternehmer, deren Vergütung auf schnelle Räumung zielt.
Wiederverwendungsorientierte Anbieter kommen nur zum Zug, wenn der Auftraggeber es ausdrücklich verlangt. - Sortenreine Trennung als Pflicht behandeln, nicht als Kür. Die Gewerbeabfallverordnung (§ 8) verlangt bei Bau- und Abbruchabfällen schon heute die getrennte Sammlung von Fraktionen wie Glas, Kunststoff, Metall, Holz und Gips, vorrangig zur Vorbereitung der Wiederverwendung oder zum Recycling.
Ab zehn Kubikmetern Abfall je Maßnahme ist das zu dokumentieren,
Ausnahmen muss der Abfallerzeuger begründen.
Wer den Rückbau als eigene Kostenposition führt statt unter „Sonstiges“, macht Entsorgungskosten und vermiedene Kosten vergleichbar. - Trennbarkeit ins Leistungsverzeichnis schreiben. Lösbare Verbindungen statt Verklebung, keine kaschierten Verbundplatten, wo eine Alternative existiert, C2C-zertifizierte Produkte für Verschleißgewerke.
Das sind LV-Positionen, keine Grundsatzentscheidungen. - Rücknahme in Rahmenverträge aufnehmen. Eine gewerkeweise Lieferantenstrategie, wie sie eines der befragten Unternehmen gerade aufbaut, verankert Rücknahmevereinbarungen mit Ladenbauern und Herstellern portfolioweit, statt sie pro Projekt zu verhandeln.
- Den Mietvertrag nutzen. Rückbauverpflichtungen sind verhandelbar; selbst im Shoppingcenter lassen sie sich über die Übergabe an den Nachmieter regelmäßig aufweichen.
Ein Green Lease kann über Energie hinaus den Umgang mit dem Mietereinbau regeln: Rückbaubarkeit, Übergabe der Materialdaten, Umgang mit dem Restwert.
Damit das Ausgebaute ein Ziel hat, braucht es einen Zwischenspeicher
– physisch als Depot oder bilanziell als Sammelkostenstelle, von der Einbauten auf den Zielstandort umgebucht werden.
Ab einer gewissen Taktung erübrigt sich das Lager fast:
In einem der untersuchten Portfolios mit rund 30 Neueröffnungen pro Jahr treffen Rückbau und Wiedereinbau so eng zusammen, dass kaum zwischengelagert wird. Einzig fehlt es an der steuernde Stelle, die alles zusammenführt.
Wo die Kostenwirkung entsteht – und wo ihre Grenzen liegen
Die wirtschaftliche Wirkung von Rückbaubarkeit ist keine Ausgabenkürzung, sondern eine Kapazitätserweiterung innerhalb bestehender Budgets. Sie entsteht an vier Stellen:
- Vermiedene Neuanschaffung: Umgelagerte Bauteile ersetzen Investitionen,
ohne zusätzliche Mittel zu binden. - Weniger Sonderabschreibungen: Werthaltige Einbauten, die vor Abschreibungsende ausgebaut werden,
bleiben im Portfolio im Einsatz, statt als Verlust in der G&V zu landen. - Geringere Rückbau- und Entsorgungskosten: Zerstörungsfreier Ausbau und sortenreine Fraktionen reduzieren gemischte Bauabfälle; Metallfraktionen haben einen Marktwert.
- Kein zwingender Mehraufwand: Design for Disassembly führt nicht zwangsläufig zu höheren Investitionskosten.
Der Planungsmehraufwand kann durch geringere Rückbau- und Entsorgungskosten und den erzielbaren Restwert der Bauteile kompensiert werden (Heisel/Hebel 2021). Eine Modellrechnung von Arup und der Ellen MacArthur Foundation für ein Berliner Einzelhandelsobjekt weist rund 5 Prozent geringere Kapitalkosten gegenüber dem linearen Referenzfall aus, mit einer Bandbreite von 1 bis 20 Prozent (Ellen MacArthur Foundation 2019).
Die Grenzen gehören dazu:
- Materialpreise: Solange Neumaterial billig ist, verliert Aufbereitung den Vergleich.
„Im Kostenverhältnis zu einer neuen beschichteten Spanplatte funktioniert das nicht“, sagte ein Ladenbauer.
Die Strategie setzt deshalb bei langlebigen Trägerbauteilen an, nicht bei der Spanplattenfront.
- Transport: Der ökologische und wirtschaftliche Vorteil einer Umlagerung schrumpft mit der Distanz.
Regional gebündelte Umlagerung schlägt bundesweite. - Portfoliogröße: Der interne Verwertungsmarkt braucht Umschlag. In kleinen oder stark heterogenen Portfolios mit vielen Ladenbaugenerationen wirkt er schwächer.
- Daten: Ohne Materialpass keine Bewertung.
Das ist der Engpass, nicht die Technik.
Fazit: Der Leuchtturm setzt den Standard, der Umbauzyklus liefert die Wirkung
Cradle to Cradle ist für Filialisten kein Entweder-oder zwischen Vorzeigeprojekt und Tagesgeschäft. Der Neubau-Leuchtturm liefert den Standard: Details, Produkte, Lieferanten, Datenstruktur.
Der Bestand liefert die Wirkung: Jeder Umbau nach diesem Standard erhöht den Anteil trennbarer, dokumentierter und damit rückführbarer Einbauten im Portfolio.
Nachhaltigkeit im Ladenbau existiert in vielen Handelsunternehmen als Ziel, aber nicht als Steuerungspraxis.
„Der Bericht ist fertig, liegt aber eigentlich nur da“,
sagte ein Interviewpartner über das ESG-Reporting.
Dieses Institutionalisierungsdefizit zieht sich durch meine Interviews. Rückbaubarkeit wird erst wirksam, wenn sie nicht im Nachhaltigkeitsbericht steht, sondern im Concept Book, im Leistungsverzeichnis und im Rückbauauftrag.
Bleibt die Frage an alle, die Filialportfolios verantworten:
Wer entscheidet beim nächsten Umbau über den Restwert der ausgebauten Einbauten – und auf welcher Datengrundlage?
